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Les étapes de votre projet

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FAISABILITÉ DU PROJET ARCHITECTURAL ET AUTORISATION

ÉTAPE 1 : La rencontre avec un architecte inscrit au Tableau de l’Ordre des architectes :

Au premier contact, le maître d’ouvrage (client) exprime ses attentes à l’architecte qui l’aide à préciser ses besoins et son programme pour réaliser son projet architectural dans les meilleures conditions. L’architecte informe le maître d’ouvrage sur les conditions relatives au terrain, à la construction et aux fonctions du bâtiment, à l’éventuelle expertise additionnelle à contracter ainsi que sur les démarches administratives requises. Il s’enquiert du budget du maître d’ouvrage et apporte éventuellement son assistance pour le montage financier. L’architecte décrit l’ensemble des services qu’il se propose de fournir, les garanties qu’il apporte et les honoraires correspondant, en accord avec le client. Si celui-ci n’en dispose pas déjà, l’architecte peut également assister le maître d’ouvrage dans la quête d’un terrain approprié.

ÉTAPE 2 : Offre de mission de Conception et de réalisation rencontre avec un architecte inscrit au Tableau de l’Ordre des architectes :

L’architecte propose ensuite ses services en transmettant une offre de mission de base à tiroir sur modèle de contrat de l’Ordre des architectes et s’ensuit la commande et le paiement d’un acompte par le client.

ÉTAPE 3 : Études d’esquisse (ESQ) :

Après signature du contrat et versement de l’acompte, l’architecte présente les résultats d’une première esquisse englobant 2 à 3 scénarios en fonctions des différents paramètres liés au terrain, aux règlements d’urbanisme, aux options de la construction envisagée par le maître d’ouvrage et de ses contraintes financières. Ces scénarii permettent une première visualisation du projet. En cas de réhabilitation ou de rénovation de bâtiment existant une phase supplémentaire de Diagnostic (DIA) non compris dans la mission de base doit faire l’objet d’une commande. Dans ce cas, l’architecte fournit également son étude de diagnostic technique et architectural pour réaliser la modification souhaitée et les travaux requis.

L’architecte précise aussi une première estimation du coût avec un calcul au ratios et un seuil de tolérance de 15 %. L’architecte peut éventuellement proposer plusieurs options qui mettent l’accent sur telle ou telle condition évoquée par le maître d’ouvrage : minimisation des coûts de construction, minimisation des coûts d’utilisation et d’entretien, maximisation de la longévité de la construction, insertion optimale dans l’environnement naturel ou urbain, qualité architecturale, etc.

L’architecte peut à ce stade rencontrer le service instructeur pour anticiper d’éventuelles demandes spécifiques. Celà permet de sécuriser la phase suivante.

A ce stade, rien n’engage le maître d’ouvrage plus avant et il peut comme à chaque étape clore la mission en payant uniquement la phase ci-dessus décrite.

ÉTAPE 4 : Études d’Avant-projet (APS et APD) :

Si le maître d’ouvrage est satisfait des premières études d’esquisse ou de diagnostic, il peut décider de poursuivre les travaux dans les études d’avant-projet.

• Avant-projet sommaire – APS

A ce point de la relation, l’architecte fournit une description précise des différentes options retenues pour le projet de bâtiments et une estimation du coût toujours au ratio et de la durée des travaux. Une certaine tolérance peut être ménagée en fonction de la taille du projet et de l’état d’avancement présent des études

• Avant-projet définitif – APD

Les dernières mises au point effectuées en fonction des options retenues par le maître d’ouvrage, le choix architectural et des matérialités est arrêté, les différentes prestations techniques et l’ensemble des travaux sont précisés avec leur intégration au sein du projet et de son environnement, en conformité avec la Réglementation Thermique 2012 – RT 2012. Pour les bâtiments neufs de plus de 1000 m², une étude d’approvisionnement énergétique et un bilan thermique doivent être engagés et renseignés dans les documents relatifs soumis lors du dépôt de dossier de demande de Permis de Construire.

L’architecte précise aussi une seconde estimation du coût avec un calcul aux métrés et un seuil de tolérance de 10 %

L’architecte peut à ce stade rencontrer le service instructeur pour anticiper d’éventuelles demandes spécifiques. Celà permet de sécuriser la phase suivante.

Ce document de travail sert à contractualiser l’offre de services finale de l’architecte après un chiffrage précis de l’ensemble du projet est alors finalisé.  Les documents qui détaillent les caractéristiques définitives du projet architectural et des performances convenues sont rédigés de manière formelle ; ils forment le contrat qui précise point par point l’ensemble des services fournis par l’architecte au maître d’ouvrage durant les phases suivantes.

• Dossier de Demande de Permis de Construire (DPC avec architecte pour surface de plancher de + de 150 m²) ou Déclaration Préalable (DP) si les travaux ne relèvent pas d’un Permis de construire.

Nota calcul de la surface de plancher : La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction → Voir simulateur de calcul de la surface de plancher sur site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2868

Au-delà des documents techniques, plans et définitions des matériaux, réseaux et fluides, l’architecte prépare l’ensemble des documents administratifs et juridiques, dont l’attestation de prise en compte de Réglementation Thermique RT2012, nécessaire à la constitution d’un dossier complet de demande de Permis de Construire (DPC) qu’il soumet à l’autorité compétente.

II suit l’instruction du dossier, apporte les éventuelles pièces supplémentaires requises et aide à intégrer les expertises tierces nécessaires en accord avec le maître d’ouvrage jusqu’à obtention du permis de construire.

L’architecte peut à ce stade rencontrer le service instructeur pour anticiper d’éventuelles demandes spécifiques. Celà permet de sécuriser la phase suivante.

A ce stade, rien n’engage le maître d’ouvrage plus avant et il peut comme à chaque étape clore la mission en payant uniquement la phase ci-dessus décrite.

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B |

CONCEPTION DÉTAILLÉE DU PROJET ARCHITECTURAL ET TECHNIQUE

ÉTAPE 5 : Études de projet (PRO) :

Si le maître d’ouvrage est satisfait des études d’avant-projet définitif et que la Demande de Permis de Construire ou Déclaration Préalable est déposé, il peut décider de poursuivre les travaux avec la phase Projet.

L’architecte prépare alors les plans détaillés de tous les niveaux du ou des bâtiments, élévations, façades et éventuellement perspectives additionnelles qui assurent une bonne compréhension de l’ensemble du projet jusque dans ses moindres détails. Selon les besoins spécifiques de chaque projets, des bureaux d’études techniques sélectionnés par le maître d’ouvrage sur conseil de l’architecte conduisent en parallèle la mise au point de leur études, en collaboration étroite avec l’architecte en vue d’une intégration réussie de leur expertise dans l’ensemble du projet.

L’architecte précise aussi une dernière estimation du coût avec un calcul aux métrés et un seuil de tolérance de 5 %

ÉTAPE 6 : Assistance aux contrats de travaux (ACT) :

L’architecte produit les DCE, consulte les entreprises capables d’intervenir et analyse les offres des entrepreneurs selon des procédures bien définies. Des négociations peuvent être conduites au nom du maître d’ouvrage et des modifications peuvent être apportées pour rentrer dans les budgets alloués.

• Dossier de consultation des entreprises – DCE

Suite à la mise au point définitive de la conception, l’architecte constitue le dossier de consultation des entreprises (DCE) qui détaille l’ensemble des caractéristiques techniques et administratives de chaque lot du projet et estime les budgets respectifs, afin que les entreprises intervenantes proposent des devis solides. Celui-ci permet également de préciser le cadre de l’intervention des entreprises et de leurs relations avec le maître d’ouvrage et l’architecte.

L’architecte assiste le maître d’ouvrage pour la sélection des différents prestataires de la construction en fonctions des critères retenus avec le maître d’ouvrage sur proposition de l’architecte. Il peut suggérer les services de telle ou telle entreprise en fonction des expériences passées et garanties de sérieux dont il a déjà eu la preuve. Suite à la sélection des entreprisesl’architecte prépare les marchés dévolus à chacune des entreprises ; celles-ci s’engagent contractuellement avec le maître d’ouvrage sur des coûts et des délais qu’elles devront respecter avec un seuil de tolérance de 5 %.

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LE CHANTIER

ÉTAPE 7 : Direction de l’éxécution des travaux (DET) et VISA des plans d’exécution des entreprises :

L’architecte prépare la mise en œuvre du chantier et organise la participation des différentes spécialités pour s’assurer du respect des règles de l’art, des engagements de chacun et de la juste réalisation des plans.

• La gestion du chantier

Le maître d’œuvre intervient sur le terrain auprès des différentes entreprises pour assurer l’exécution conforme des différentes phases de la construction du bâtiment:

  • Implantation contradictoire avec géomètre ou entreprise de Gros-oeuvre et réceptionnée par l’architecte en fonction du plan de masse validé par le Permis de Coctruire ou la DP ;
  • Terrassement du terrain et Accès/Voirie et Réseaux Divers (VRD)
  • Gros-œuvre: stabilité et solidité du bâtiment (fondations, structure)
  • Second-œuvre: étanchéité, esthétique et confort

L’architecte maître d’œuvre établit les VISA des plans d’exécution des entreprises, anime les réunions de chantiers dont il prépare et diffuse les comptes rendus à l’ensemble des parties concernées. L’architecte supervise également le paiement des intervenants et l’accomplissement des prestations correspondantes dans les temps prévus. Il surveille le respect des intentions architecturales du projet et la mise en œuvre des matériaux et matériels du projet dans le respect des marchés des entreprises. Il réalise tout croquis ou plans complémentaires afin de préciser ses intentions architecturales et techniques aux entreprises de travaux.

ÉTAPE 8 : Assistance aux opérations de réception (AOR) :

L’architecte contrôle l’ensemble des travaux effectués et de la réalisation des prestations jusque dans leurs ultimes détails. Il se charge aussi du décompte général des factures des différents prestataires et solde les comptes de chantier.

Le maître d’ouvrage doit attester de la prise en compte de la Réglementation Thermique 2012 à travers une attestation établie à l’achèvement des travaux. Etablie par l’architecte ou un thermicien qualifié selon les caractéristiques du bâtiment, cette attestation assure la cohérence avec l’attestation soumise lors de la demande de Permis de Construire et l’exigence de résultats (besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort d’été).

L’architecte clôture alors le dossier des ouvrages réalisés et confirme ainsi la conformité de l’ouvrage afin de correspondre aux termes des contrats de garanties. Des pénalités peuvent être appliquées aux entreprises qui dépasseraient la durée prévue pour leur intervention.

Une fois l’ensemble des travaux validés par le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage, ceux-ci s’accordent de la réception finale du bâtiment, et la passation complète de la responsabilité du ou des bâtiments au maître d’ouvrage.

Etudes et plans d’exécution – EXE

• Plans d’exécution

Les études d’exécution ont pour objet la réalisation technique du projet : les plans d’exécution aux échelles appropriées, les notes de calcul et les spécifications d’usage pour le chantier permettent l’exécution des travaux par les différents entrepreneurs pour la construction de l’ensemble du bâtiment.

Au-delà des plans architecturaux, le maître d’ouvrage peut éventuellement charger l’architecte, assisté de techniciens des spécialités requises, de réaliser les plans d’exécution et devis quantitatifs détaillés de certains lots, dans une mission complémentaire des études d’exécution. Les plans de l’architecte ne se substituent néanmoins en aucune façon aux plans techniques d’atelier, de montage et de mise en œuvre lors du chantier, qui sont toujours dus par les entrepreneurs.

Ordonnancement, coordination et pilotage du chantier – OPC

L’analyse des tâches élémentaires qui composent les études d’exécution et les travaux, leur enchaînement et les points critiques de cette suite d’interventions, constituent la mission d’ordonnancement et de planification, qui est complémentaire de la maîtrise d’œuvre. Celle-ci a pour but de planifier avec soin l’imbrication optimale des différentes interventions des entreprises pour une construction la plus rapide et la moins onéreuse possible.